曼谷购房记

据说央行又开始放水了！据说外汇管制越来越严格了！据说限购要再次升级了！据说北上广深的房价开始下跌了！这一切意味着什么呢，意味着手里的钱贬值了，且在外汇管制下只能任其贬值。

北上广深的房子也不是只涨不跌了，且限购下流动性越来越差了！对于达官贵人阶级来说，要么早早脱手房产，要么寻找新的投资渠道。甚至于以他们的权贵和资源可以建立一个新的利润渠道。而对于我们这些所谓中产来说，是不是就只能任其割，任其控了？

 由此而来，就开始关注投资理财这一块了，想着怎么也的抗得过通胀吧。有了这个因，也就注定有后面的果了，这个只是时间问题。最近，也是在朋友推荐下开始关注海外房产，受限于资金、风险、现阶段的生活和收入情况，就把侧重点放在了泰国，至于原因所在，后面会逐步的展开说明。

 随着关注的深入，泰国房产投资的基本轮廓逐渐清晰，另外一点就是之前在北京的购房经历，让我对于房产这个投资渠道有一定的倾向性。虽然北京的房子现在高位横盘，但是从我买到现在，客观的说还是获利的。虽然没有套现还不能最终说怎么样，但是那种心理暗示还是有的。

最终确定泰国房产几点核心思考，首要是泰国房产的整体趋势；曼谷的在泰国的经济地位；区域地段的基础配套；项目总体价格；租金收益等。至于精装修／永久产权／无公摊／没有遗产税／24小时保安／免费停车等等，当然也是关注点，但是权重并没有那么高；我还是相信供需的本质，稀缺的资源必然是需要竞争而来的，而竞争的核心是高价者所得。

泰国整体趋势

泰国的整体趋势，包括经济情况／政治情况／教育情况等等，这些我想以度娘和谷歌的收录情况都可以给你一个很清晰的回答，我就不班门弄斧，弄不好还得砸脚。

曼谷地位

我一直有句半开玩笑，半真实感受的一句话“曼谷是国际的，北京是中国的”。曼谷是泰国的首都，其地位和北京是中国的首都是一样的，是一个集全国最优质资源的地方，有最好的大学、最好的医院、最便利的交通、最有发展的工作岗位、是所谓政治／经济／文化中心。可谓是占尽天时地利人和的城市，且没有其一，是唯一。

最真真的感受来说，曼谷也确实如此；有些人感受到的人来人往的嘈杂，紧张的工作节奏，拥堵的交通，贫富悬殊的差异体现，好像很不堪似的；可是静观静思后，这难道不是一个经济发展趋势良好的常态化表现吗？这不是一个投资潜力与发展的体现吗？不是有一个未来发展趋势良好的体现吗？所以，事物都有两面性，就看你是抬头看还是低头看了。

区域地段

纵观曼谷的发展迹象能直观的感受到，一条是以轨道交通逐步发展起来的经济带，可以感觉到曼谷最核心的几个区域都在bts／mrt 的轨道线路上，所以你到曼谷中心只要沿着轨道线就可以到达大多数地方了；第二条是以湄南河沿岸建立起来的经济带，也是传统曼谷经济核心区；王权贵族其聚于此。所以，选房子只要在这些中心区域附近都是错不了的。 

区域地理位置很重要，这容易理解；另外一个思考纬度，别看都是核心区域，其功能定义还不太一样；我说我知道几个区域，个人感受和多方信息汇总，有不足可以补充，供参考。 

首先可以已湄南河s段为中轴做勾勒一个四象限的图形，正方形的左上角，是大皇宫区域。这里是每一个来曼谷的游客必去的景点，是曼谷的文化旅游中心，更是泰国的象征和国家名片。是能够感受到浓浓的佛教氛围，可是我心生敬畏但是不够虔诚，所以并没有触动心灵的感觉。

接着说正方形的右上角，是以SIAM PARAGON和四面佛为代表的CBD中央商务区。这里集中了很多的购物中心，然后周边有众多的五星级酒店、高端写字楼，转换成北京有点像国贸cbd的感觉吧。

正方形的右下角，是以SATHON路为代表的使馆金融区。据说哦这里集中了世界各大银行和金融机构的泰国总部，还有一些大使馆，是名副其实的涉外使馆金融区。转换成北京和东二环外使馆区相似的，有美国／加拿大／日本好多好多，而正方形的左下角，是曼谷历史最悠久的高端居住区吞武里区域，这里历来就是泰国皇亲国戚聚集的贵族区。这个区域是曼谷内环的高端居住区，吸引了SIAM和SATHON区域的有钱人和外国人，把这里作为置业居住的首选，也推升了周边的房价和租金不断走高，是曼谷最顶级的贵人区和富人区。 

区域地理位置是首要考虑的，然后区域功能定位也是要关注一下；就以北京三环为例子，东三环是以国贸为代表的金融板块；北三环是北大／地质大学／清华大学为代表的教育板块；南三环是以潘家园／还有一些广告基地为代表的文化板块；西三环是以为香山／八大处等为代表的所谓旅游板块吧，其实更适合居住；是不是这样综合考虑对于曼谷在那买房有一个比较清晰的理解了呢？ 

项目总价和收益

下面说项目价格，有朋友说了，就这地段／就这配套／就这开发商／每平米不得10万起，还得是$。“只买最贵，不买最好”这口号朗朗上口！ 

实际上，曼谷的房价有高达6-7万人民币的，这价格在北京也就是五环边上的老破小的价格吧？什么要24小时保安，要游泳池健身房，可以！！！！你的要求都能满足，单价12万一下免谈，我们轻轻略过这样的项目吧。也有1万6到1万多8人民币左右的。这些项目是两个极端值，要么就是啥都好，就是贵！要么就是啥都不好，但是便宜！这些都不是考虑的范畴，投资核心找到平衡点，这个平衡点也是根据自身的需求进行权重的调整的。

我选的几个项目均价都在2.5-3万人民币之间的公寓，为什么选公寓呢？首先是方便购买和出售，而且面积小（这时候体现无公摊的好处了）最小27平米的一房，最大60多平米的两房都是可以选择的；面积小，无公摊，总价还低，对于资金不多的人来说是最好不过了。 

我主要看的泰国项目总价一般是在70-150万人民币之间，都有可选的房源；均价2.3-3.7还是可以选到不错的房源的；所以我用了不到70万就在曼谷的核心区域买了一个不到30平米（实际上使用面积在37左右的一房小公寓）。随之我的收益就是永久产权／物业的配套设施（泳池／健身房／阅读室／停车位基本是公寓式标配），每年的租金回报还有每年可以去度度假的便利。当然我的持续性投入就是每个月的除租金收益和月供支出之间的差额，预计在1000以内；至于贷款的方式和利率后面会提到，莫急！ 

既然提到了租售回报率，那就可以说一下这一块。这个经过厕算，没看错，就是厕所里算出来的，呵呵；泰国公寓的房租的年回报率在6-8%左右，如果要开发商包租或者中介包租是一个月租金作为服务费，整体算下来租金年回报率在5-6%是比较实在的；除了租金的回报，泰国房产特别是曼谷的房产每年还有一个持续稳定的上涨（2012-2016）.当然，肯定不会像国内那样，动不动几倍，几十倍。看着都心颤，虽然对于我来说，看着还是很兴奋的；对了，对于年增长值不是厕算，这个是有数据支撑的，有意的可以网上看看看，应该是在10-15%之间。

所以想投资的朋友，而且手中资金又不是很多，且没有移民意向的人群，泰国尤其曼谷是个不错的投资城市。 

以上就是本人对于泰国，特别是曼谷的一些自己的心得，也把在购买的时候一些思考和信息梳理都罗列出来；建议好提，决断难下，大家取其需要吧！

RICH 睿祺财富公寓

这次去泰国主要看了曼谷的the rich 的项目，可以做一些所见分享给大家，以供了解；清迈和普吉因为时间紧，每个地方只看了一个项目；也许是北京的购房经历，也许我有一些经济方面的感知（捂脸状）。反正看了曼谷的房源，在看清迈，普吉岛能明显感觉到从投资来说，曼谷更加适合；当然前面分析了那么多，理性一点的回想的话，答案应该是一致的； 

THE RICH 项目我就从开发商／区域配套／交通情况／户型／单价／总价／物业配套一一介绍吧！ 

注明：来源开发商

rich-sathon taksin 项目开发商是richy集团，是一个泰国主板的上市的开发商；知名度和口碑都还不错，但是跟尚思睿还是有一些差距；大家可以了解一下，尚思睿相当于国内的万科，位置好／地段棒／物业配套更是齐全／服务也是一流／但就是一个字“贵”，有道理的“贵”。

区域配套

THE RICH 项目的区域配套还是很齐全的，首先周边有大皇宫／卧佛寺／英雄纪念碑这个很近的／还有一个靠近湄南河的河滨夜市，很热闹，吃喝玩乐很齐全；另外周边很多豪华的酒店，装修很不错，小保安站的流直，小服务员也很漂亮，呵呵！曼谷遍地的7-11这个就没必要说了，我看到不下三家吧，另外对于医院我是没看到，据说是有三家还不错的医院，可能是我错过都不知道吧？教育方面有非常有名的朱拉隆功大学／还有maneevitaya school和一些我叫不上名字的大学；然后有两家国际小学，如果有教育需求的可以重点考虑一下；古不是有孟母三迁的故事吗？你需要的都有了，而且还不错？

交通配套

THE RICH 的交通是这个项目最为关注的点，也是我之所以选择项目的核心因素。首先这个项目主打的就是三轨交汇。现在是bts 2，mrt 1，还有机场线交汇地方，去曼谷任何地方都很方便的；据说还有两条规划中的地铁线路在这一站交汇，其中一条已经在建设；从个人感受来说，未来还是有升值空间的；the rich 项目距离bts2号线的Wongwian Yai （王威安亚）站距离只有100米，站在小区楼上就能看到站台；就是这一点是我最终选择项目最重要的一个因素。我相信去过泰国或者在国内一线的上班的人都有交通拥堵时候的亲身感受吧，而泰国更加的严重。 

交通的便利，肯定是未来一个很好的潜力点；另外项目紧邻一条双向十车道，据说也是曼谷唯一的10车道；除了轨道交通的便利性，道路交通便利性也有保障。 

项目情况

THE RICH 项目总高是23层；也算是一个该区域地标性的建筑了！现在主打户型是30-52平米（使用面积哦）的的户型，项目共有4个户型；a户型 29.7平；b户型是35平；c户型是35平；d户型是40平；35-40是比较推荐的户型，空间／布局／朝向都比较合适；如果自己居住可以考虑；如果投资可以考虑29平米的a户型，毕竟最便宜吗！出租来说，一房的月租金在2800-3500人民币之间不等，二房在5500-6000人民币左右；肯定是房子越大，租金越高一些；从项目交通便利和所在位置来说，房租上涨的空间也是有的，静观其涨！ 

 

项目价格

THE RICH我是3月10几号去定的房子，当时签约是a户型 12层 2.5万 ；现在据说已经涨到2.7 且房源并不多了；有意向可以尽快出手；总价是74万多，后来朋友给了个折扣，最终71万拿下；然后首付25%，其余的一半房款可以贷款，余款在交房时候需要交付到开发商账户；怎么贷款这款我后续和费率一起说，别着急！

物业配套

THE RICH 的项目配套也是很好的，前面也提及过，对于曼谷的公寓什么24小时保安／空中花园（rich是5层空中花园）／游泳池（rich是在10层）／阅读室／健身房／这些基本都是有的，只是质量略有差别； 这些需要本人亲自到项目所在地感受一下，多说无益的！ 

另外对于出租这一块比较关注的人来说，是个利好！THE RICH 项目是开发商和room me合作，代为托管；包括代理租赁，买卖，运维修缮等等.总之就是交给他们以后就不用管；当然也会收取一定服务费，长期租赁一般是每年收取一个月的房租作为服务费。我个人是很偏room me的，省心一点。 

关于THE RICH的介绍，就到此为止了，其他项目如果有时间、有机会再写出来分享。大家也可以对比一下，其实靠谱的还是亲自去一趟，比我千言万语更直观。 

简单说一下购房的流程

1. 国内选好自己喜欢的泰国公寓项目。 

2. 付定金给开发商，一般为50000泰铢（约一万人民币）。 

3. 凭定房协议在泰国工商银行（中国银行或大华银行）开通账户 。

4. 从海外汇款至泰国账户，中国每人每年外汇限额5万美金，这个要注意！ 

5. 与开发商签订购房合同，付合同首付款（一般为总房价的25%-30%，视开发商而定）。 

6. 拿到购房合同后，在泰国工商银行申请贷款。需要提供以下资料：个人护照复印件，购房合同，个人征信报告，近六个月银行存款流水账单，工作单位证明，泰国工作证（有则提供）等。 

7. 计算好时间，做贷款的同时，等待开发商通知验房 。

8. 查房无问题后，银行正常放贷给开发商，补齐余款给开发商。 

9. 完成土地厅过户。 

然后上面提到了关于曼谷购买房产的贷款问题，这里我就详细的说明一下。然后我想嘱咐一下国内的朋友，不管开发商也好，中间商也罢，都是趋利的这是必然。他们的价值是提供足够的信息和服务，但是也需要自己去判断和吸收，有些事情你要想到，他们才会和你说，你自己忽略了，嗯…… 请尽量不要忽略！ 

泰国房子的出售也是分为一手房／二手房的，所以我一一来说吧！

一手房交付费用 

• 过户费和印花税总房款的2.5%（买卖双方各一半）。 

• 公共维修基金400-800泰铢/㎡ 。

二手房交付费用 

二手房的像国内一样，有5年以上和5年以内的区分，尤其注意这一点哦；

二手房交付费用（5年以下）

• 过户费：房屋交易价格的2%（买卖双方各一半） 

• 印花税：房屋交易价格的0.5% 

• 增值税：房屋交易价格的3.3% 

二手房交付费用（5年以上）

• 过户费：房屋交易价格的2%（买卖双方各一半） 

• 印花税：房屋交易价格的0.5% 

• 增值税：房屋交易价格的0.5% 

然后还有另外一种方式，类似国内的炒楼；也就是说在房子还没正式过户之前卖给下一家，赚的是中间的利润；这种方式泰国也有，叫炒楼花，不过也是需要交付一点费用的。

楼花

• 交楼前转让房屋费用修改合同：10000泰铢（由SRC收取） 

之前很多人问我除了曼谷，清迈的房产／普吉岛的／芭提雅的都怎样啊，投资回报率怎样啊，好不好租啊，其实呢？略知一二，因为清迈和普吉都是匆匆而过，并没有做更深入的研究，但不妨说说主观感受，感受错了，勿怪哦！ 

我是这样总结的，曼谷适合投资；清迈适合养老；普吉适合度假和娱乐；芭提雅你懂的…… 

【清迈】

清迈在泰国北部，泰国仅次于曼谷的第二大城市。其地位我不知道怎么拿国内的城市做类比，但第一个直观感受像成都。一个很清闲，很安静的地方；路上能看到很多外国老人，泰国本地的老人，各种老人，其实也不是说就是一个老人的世界。只是那种状态，那种生活的节奏，感觉很适合养老；也有比较好的教育资源／旅游资源／综合来看吧，如果购房的话，养老度假更合适。

【普吉岛】

普吉是个很美的地方，我觉得很能代表泰国的风景特色 海岛 沙滩 椰子树 满眼的翠绿；“这里风景如画，这里四季如春，这里春暖花开，面朝大海“真的是这样写实。说回房产哦，普吉的房产很多都在普吉镇上，距离海边还有点距离，好像也有一些新开发的海景房，这个我不是很清楚，不做描述哦；第一感受，类比国内的有点似昆明，但是经济地位和基础配套设施要比昆明更全面一些，至于是不是适合投资呢，这个你可以这么来看。这是一个以旅游带动的经济城市，凡是这样的经济都会受到季节性的干扰，旺季自不必说，淡季呢，是不是也需要综合考虑一下呢？ 

【芭提雅】

芭提雅 泰国明星城市，冉冉升起的新星；这里发达可不仅仅是色情行业啊。但是没亲自去看过，所以抱歉，只能一带而过吧！ 

也许写的不够全面，也许写的啰啰嗦嗦，也许写的没有什么干货，但是都是自己的心得，转化出来的一个字一个字的表述，可能不会带来帮助，可提供一点点的有价值的信息。