曼谷新CBD区域Rama9解析及曼谷CBD进化史

当我们每次都提到“曼谷新CBD区域Rama9”的时候，您可能会疑惑，为什么它是新CBD？今天我们来深度分析Rama9区域及曼谷CBD发展的过程。

CBD1.0 是隆/沙吞

是隆/沙吞Silom/Sathorn是曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District（CBD，中央商务区），被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。 

是隆/沙吞区域主要包括是隆、沙吞、萨拉丹Sala Daeng（曼谷传统的亿万富豪住宅区）、素拉旺、 Narathiwas-Ratchanakarin (Chan Road北路) ，现在我们在该区眼见的大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成，象征着曼谷的古老、现代，代表繁华和传统的融合与沉淀。是隆/沙吞区也是现在曼谷第二大住宅区。

是隆区2016年土地收购价可能将上升至30万泰铢/㎡，价格升高的因素多由地块有限，且再没有任何空地可用于开发大型项目。

CBD 2 . 0 素坤逸沿线

近年来，素坤逸片区持续兴起了越来越多的商业中心，曼谷中央商务区也逐渐由老牌的是隆区向素坤逸区偏移。因此，素坤逸片区的地价升值愈发迅猛，为目前泰国国内及外国房地产投资客最为青睐的片区。

素坤逸大街1-65巷以及2-44巷以及在此范围内的其它巷都泛称为曼谷素坤逸区，素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，这里配有BTS轻轨捷运，众多写字楼办公室，是重要的CBD发展区，也是外国人（以日本人最为集中）和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。

素坤逸片区大多数的公寓由于地价攀升，现在基本所有大牌开发商在素坤逸区新开盘期房均定位为为中高档、高档以及豪宅公寓，这两个档次的公寓今后的出租和转售市场将会继续走热，尤其是一房的出租和转售市场。 

豪华公寓和超级豪宅公寓由于房产定位，通常都是大号一房、两房、三房甚至阁楼套房，故目前以豪宅均价25万泰铢/㎡来算，最小50㎡单元的起价都会在千万泰铢以上，加上素坤逸区豪华和超级豪宅型公寓极其有限的供应量（超级豪宅一般每个楼盘单元不会超过200户）。

在这个土豪倍出的年代，素坤逸区针对本地及国外高端新贵客户的豪华公寓和超级豪宅今后的出租和转售价格会因需求旺盛而继续高涨。

CBD 3.0 Rama9

由于曼谷目前的老城区域已经面临极度饱和，腹地不敷使用，办公室非常稀缺，空置率已来到新低，办公室租金行情，每年看涨。也因此新兴的区域正面临急迫的需求，Rama 9特区应运而出。

一、核心商业区

该核心商业区已建成central Grand rama9branch 尚泰百货帕楠告分行（尚泰百货是泰国最大的连锁百货公司，在杭州，成都，沈阳都有分部）；华为东南亚总部，中国大使馆，True （正大集团电信部门）总部大楼，泰国国家住宅银行总部，MCOT泰国大众传播机构第9电视台总部，GrandMercure Hotel，IT mall（电脑城），莲花超市（Tesco Lotus），Thai insurance，Dhipiya insurance 和 AIA等3家保险公司，泰国证券市场总部，The Ninth Tower （甲A写字楼），联合利华总部，New world hotel（香港新世界酒店管理公司管理五星级）。

二、超级塔的带动

在rama 9新建起的最地标性的摩天大楼“Super Tower——超级大楼”（将在2019年完工），超级大楼项目作为东盟 (ASEAN) 最高大楼和全球前10大摩天大楼之一，将高达615米，2019年落成，被定位为东盟的新经济中心，并将与台北101，香港IFC, 上海中心大厦等一众摩天大楼一较高下。

该地段目前的房价均价为100,000至200,000泰铢/㎡。曼谷市中心高端公寓年租金毛回报率约6%，而2015年曼谷楼市上涨了7.2%。相信在“Super Tower——超级大楼”完工后，该地段的价格还会继续攀升。

三、办公楼及完善生活配套

区域内有顶尖的办公楼及生活配套，例如The Street购物中心、Show DC免税商场、尚泰百货Rama9。成熟的商圈吸引着更多商务白领群聚于此，激励着周边公寓楼市的价格涨幅。无论是从公寓购买亦或是租赁配套方面都体现着巨大的潜力！如今的Rama 9商圈影响力更是辐射以Rama 9地铁站为中心向外延伸2公里以外。交通的便利，也让更多人选择在辐射区域投资租赁型公寓。

尚泰拉玛九商场

esplanade购物商场

 

 

四、曼谷绿肺——市中心宜居区域

项目所在区域还拥有曼谷绿肺。2013年，泰国国家铁路局计划在Makkasan地区开发约500莱(80万平方米)的土地用于建立曼谷又一商业娱乐中心—Makkasan Complex，包括五星级酒店、大型购物商场、会议中心及会展中心等，并计划使其成为曼谷的轨道交通枢纽。　

但将Makkasan地区视为曼谷之“肺”的广大人民群众、学者及生态环境保护者等，他们想要保留大片绿地，让该区域和现有的伦披尼公园(Lumpini Park)、Benchakitti Park、洽图洽公园(Chatuchak Park)一样成为曼谷美丽的生态园区。现在，Makkasan区已经确定将在这里打造一个集文化中心、城市遗址、中央公园和产业高地为一体的国际一流新地标。Makkasan未来将成为与素坤逸不相上下的市中心宜居区域。

 

五、人流量大，出租市场活跃

项目周边丰富的生活配套以及写字楼也为这一区带来了活跃的人流量。

据调查，这片区域每天上班族人流多达3万，办公楼租金一直在涨，并且随着办公大楼增加，住宅需求也在增长。也有更多人流是冲着这里的商场和休闲场所来的，再加上，对于不住在地铁线上的人而言，由于Rama9与素坤逸路是交错相连的，从曼谷其他地方到达拉玛九Rama9仅需在轻轨Asoke转站，离Rama9才两站而已，更甚者，未来还有地铁橘色线要开通，所以拉码九Rama9的商务、生活、经济发展趋势只会猛增不减。