香港上调亿元豪宅印花税至6.5%，同步豁免REITs转让税

政策变化：亿元豪宅印花税上调至6.5%

香港特区政府在2026-27年度财政预算案中宣布，自2026年2月26日起，将价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税从4.25%上调至6.5%，上调幅度为2.25个百分点。

以一套1亿港元的物业为例，印花税将从425万港元增加至650万港元，额外成本超过200万港元。政府预计此举每年可带来约10亿港元的额外财政收入。

值得注意的是，这一调整仅影响约0.3%的住宅交易，绝大多数交易不受影响。摩根大通在研报中表示，对于超高净值买家而言，税率上调仅构成总购置成本的边际增加。

预算案同时提出豁免非住宅物业转入拟在港上市的房地产投资信托基金（REITs）的印花税。相关修订法案预计在2027年上半年提交。此举旨在进一步推动香港REITs市场发展，为商业地产提供更灵活的证券化退出渠道。

此外，关联公司间资产转让的印花税减免标准也将放宽，扩大合资格关联法人团体的范围。

政策出台的背景是香港楼市持续回暖，尤其是豪宅市场表现强劲：

新房销售活跃：据中原地产数据，2026年1月新盘销售超过2,400套，为15个月新高；2月超过1,300套，连续第13个月突破千套。
豪宅成交创纪录：2025年全年1亿港元以上私宅成交262宗，总额达531亿港元，均创历史新高。2026年首两个月已录得48宗，总值超过100亿港元。
机构上调预测：花旗、高盛、汇丰等多家国际投行上调2026年港房价格涨幅预测。摩根大通将全年涨幅预期从5%-7%上调至10%-15%，并预计2027年再涨约5%。
租金推动购买力转移：高盛指出，2023至2025年间香港租金累计上涨约20%，叠加按揭利率下行，可能促使更多租客转向购房。

新世界发展管理层在业绩发布会上指出，港楼虽已从低位反弹超过5%，但较2021年高位仍低约25%，美联储降息预期和港股收益可能促使资金从股市流入楼市。

高端配置成本上升：对于配置1亿港元以上港房的投资者，交易成本显著增加。以1.5亿港元物业为例，印花税将从约637万港元增至约975万港元。投资者需将这一税负纳入回报测算。

REITs新机遇：非住宅物业转入REITs的印花税豁免，为持有香港商业地产的投资者提供了税负更优的退出和资产证券化路径。

市场窗口判断：当前港楼仍低于2021年峰值约25%，多家投行看好后续涨幅。但豪宅印花税上调信号表明政府在复苏期已开始收紧税收，投资者需权衡入场时机与持有成本。

关联架构调整利好：放宽关联公司间资产转让印花税减免，有利于通过公司架构持有港房的投资者进行内部资产重组。