日本外资购房监管升级：2026年4月起非居民须申报交易，国籍披露制度启动

日本将于2026年4月起实施外资购房监管重大升级。根据《外汇及外国贸易法》（FEFTA）修订，所有非居民购房交易——无论是否为自住用途——均须在交易完成后20天内向财务省申报。这是日本政府首次取消"住宅用途豁免"，标志着对外资不动产交易的监管从宽松转向透明与可追溯。

与此同时，日本法务省推出国籍披露制度，要求所有购房者在不动产登记时提交护照或在留卡复印件。值得注意的是，国籍信息不会出现在公开登记簿中，仅供政府内部统计与监控使用。此外，2026年公寓管理法改革将大幅降低业主决策门槛，允许多数出席者或代理人代为表决，这对于海外投资者而言既是机遇也是挑战。

尽管日本目前仍不限制外国人拥有不动产（无额外税费、无审批要求），但政策信号已十分明确：政府正在建立完整的数据监控体系，为2026年夏季可能出台的外资购地限制法案铺路。