菲律宾2026年土地租赁新规：外国人租赁期延至99年，公寓上限40%不变

2026年1月起，菲律宾正式将外国人土地租赁期从最长50年延长至99年，同时保持外国人公寓拥有权40%上限。这一政策变化作为菲律宾投资者租赁法更新的一部分，旨在吸引更多外国资本进入菲律宾房地产市场和经济发展。

菲律宾宪法严格禁止外国人拥有土地，因此土地租赁是外国人在菲律宾获得土地使用权的主要方式。2026年新规将租赁期从25年可续签25年（最多50年）大幅扩展至最长99年，为外国投资者提供了前所未有的长期稳定保障。

同时，外国人购买公寓的权利保持不变，单个项目中外资拥有比例不得超过40%。

对海外华人投资者的影响

菲律宾2026年土地租赁改革对海外华人投资者具有重大意义：

投资信号：99年租赁期使菲律宾跻身泰国、马来西亚等提供99年或永久产权租赁的地区阵营，显著提升了菲律宾作为东南亚房地产投资目的地的吸引力。

对比分析：相比泰国提供30年可续签租赁和外国人公寓所有权的组合，菲律宾新规在租赁期上更具竞争力。但需要注意40%外资上限可能导致热门区域有限供应。

风险提示：投资者需确认项目是否已达到40%外资上限，考察开发商信誉，以及评估马尼拉大都会部分区域的潜在供过于求风险。