🇪🇺后黄金签证时代：欧洲移民政策新格局

欧洲正在进入“后黄金签证时代”。

- 旧模式：外国买家只要在当地投资（最典型是买房，金额达到门槛），即可获得长期居留许可并可带家属。这种模式被称为“黄金签证”。
- 新趋势：
- 西班牙已正式取消“买50万欧元房产→拿居留”的黄金签证式通道。
- 葡萄牙不再允许用买房来申请黄金签证，转向基金投资、就业贡献等路径。
- 希腊依然允许“买房换居留”，但明显提高门槛，尤其在热门地区。
- 马耳他仍提供以投资+房产租赁为核心的长期居留路径。
- 数字游民签证（远程工作签）在西班牙、葡萄牙、克罗地亚、希腊等地崛起，成为“长期合法居住但不要求买房”的新入口。

本质变化：
- 欧洲国家从“欢迎你的钱（尤其是对本地房产的直接买入）”，转向“欢迎你本人（你的税务贡献、你的长期居住、你的合规身份）”。
- 对海外购房者来说，单纯买一套公寓，已经不再自动附带欧洲居留权。

驱动因素主要有三类：

1. 房价压力与社会舆论：
- 在热门旅游城市和沿海高需求区域，当地居民长期抱怨：大批境外资金把房子当成投资品而不是居住空间，推高租金和购房价格。
- 政府需要对本国选民交代，必须表现出“我要保护本地人住房可负担性”。

2. 合规与金融安全：
- 欧盟层面长期对黄金签证提出批评，认为这类项目可能被用于洗钱、逃避监管、购买政治便利。
- 国家层面开始强调KYC、资金来源合法性、申请人背景审查，而不是单纯欢迎无条件热钱。

3. 经济策略升级：
- 各国发现：一次性买房并不等于持续纳税。
- 比起只来买资产、几乎不住的人，他们更希望引入长期缴税的高收入远程工作者、可以创造就业的投资者，或者会把家庭真正迁过来的新居民。

“黄金签证”是一种“投资换居留”的制度：

- 基本模式：非欧盟公民向目标国家投入一定规模的资金（最经典是买房，金额达标且通常要求无抵押），即可申请长期居留许可，有时还能带配偶和未成年子女。
- 西班牙的经典版本（旧政）：购买价值≥50万欧元的房产，即可申请居留许可。
- 吸引力：
- 获得在该国长期合法居留的权利；
- 许多项目同时附带在申根区自由出入的便利；
- 家庭成员（配偶、子女）通常可以一并受益。

政策初衷：
- 吸引高净值个人的资金，刺激本地房地产、建筑和服务业；
- 在经济疲弱或房地产库存过剩的时期（如金融危机后），这是快速引流外资的手段。

黄金签证从“救命药”变成“替罪羊”，主要因为两点：

1. 住房政治压力：
- 在部分热门城市，当地租金和房价被指“被境外投资者推上去了”。
- 舆论叙事开始从“外资拯救我们”转为“外资赶走本地居民”。

2. 安全与合规压力：
- 欧盟层面担忧：用钱买到居留甚至最终公民身份，会不会为洗钱、逃税、规避制裁打开后门？
- 结果是，政府必须 दिख出（展示）更强的筛选与限制，而不能再给人‘交钱=买通行证’的印象。

结论：黄金签证不再被包装成经济工具，而被政治化为‘不公平的外资特权’，进而成为收紧对象。

核心结论：不能再指望“买房=居留”。

- 西班牙已正式取消黄金签证路径，终止了“购买≥50万欧元房产→获得居留许可”的通道。
- 政府在政策解释中强调：住房是基本公共资源，而不是全球资本的投机品。它公开把住房可负担性作为政治优先级。
- 现实影响：
- 外国人仍可以在西班牙合法购房，这个行为本身没有被禁止。
- 但单纯买房不再自动给你长期居留卡。
- 想长期待在西班牙，路径正在转向其他签证类型，例如：
- 非盈利居留（要求证明你有足够的被动收入/存款，允许在西班牙生活但不允许本地就业）；
- 数字游民/远程工作签证（要求证明你有持续的境外收入并在远程工作，而不是来抢本地工作岗位）。

葡萄牙的情况是“去房产化”，而不是“完全取消”。

- 葡萄牙在2023年后改革黄金签证，关键动作：
- 取消了“通过购买房地产（包括公寓、商业物业等）来申请黄金签证”的通道；
- 也取消了把房地产基金当成合格投资的做法。
- 但黄金签证项目本身还在，只是合格投资方向改变：
- 申请人可以选择将一定金额投入葡萄牙认可的基金类资产；
- 或者通过创造本地就业、参与创新项目等方式，申请长期居留。
- 权益基本延续：
- 申请成功后，申请人及其直系家属可获得在葡萄牙的合法长期居留；
- 依然可以在申根区自由往来；
- 依旧存在“居住年限合规→永居/入籍”的中长期路径。

实际含义：葡萄牙不再出售‘房地产+签证’组合包，而是出售‘合规资本+签证’。

目前主要有三条接盘路线：

1. 希腊黄金签证（仍允许房产导向）
- 非欧盟公民可通过购买希腊房地产，获得5年期可续的居留许可。
- 此路径仍可让全家一起获得在希腊的长期合法居留，并享受申根区自由流动。
- 但门槛正在快速提高：
- 传统的低门槛是约25万欧元房产投资；
- 在雅典、圣托里尼、米科诺斯等过热地区，政府正把最低门槛抬到更高（例如40万欧元、甚至更高的区间），用以压制投机，把资本导向非过热区域。
- 总体趋势是：还可以“买房换居留”，但价格越来越不像“捡便宜”。

2. 马耳他长期居留/永久居留路径
- 马耳他提供一套组合式方案：申请人通过特定金额的政府贡献/捐助，加上满足当地房产购买或长期租赁要求，可以获得长期居留资格。
- 卖点：
- 英语环境；
- 税制对高净值个人相对友好；
- 一旦获批，可以长期在当地定居并在申根区范围内自由出行。

3. 数字游民签证（远程工作签证）
- 西班牙、葡萄牙、克罗地亚、希腊等国已推出或正在完善远程工作签证。
- 核心逻辑：
- 你不需要先买房；
- 你要证明你有稳定、可持续的境外收入（远程工资、自由职业收入等）；
- 允许你合法长期居住1年、2年甚至更久，并往往可以给配偶/子女衍生居留；
- 国家希望你在当地长期消费、纳税，而不是只留下一套空置投资房。

可以看到，欧洲正在从“单笔投资”过渡到“持续居住+持续贡献”的筛选逻辑。

影响可以总结为三点：

1. 房产≠身份（常态化）：
- 在西班牙，买房已不再自带居留权。
- 在葡萄牙，买房也不再是黄金签证合格投资。
- 在希腊，房产仍然可以换居留，但门槛抬高，尤其在热门区域。换句话说，它还在，但越来越贵、越来越‘精英化’。

2. 身份路径正在分层：
- 资本导向：葡萄牙等国更青睐基金投资、创造就业这种“可被监管、可统计”的资本贡献。
- 房产导向：希腊暂时还保留，但逐步提高最低投资额，逼资金往非过热区域流动。
- 生活/税务导向：数字游民签证、非盈利居留、退休型长期签证，开始吸走本来会冲黄金签证的那一批人。

3. 政府的真实诉求变了：
- 过去：我卖你一套房，你别问太多，我也不问太多。
- 现在：我想让你这个人留下来——带家人来读书、在当地消费、长期纳税、合法远程工作，而不是只留下一套空置公寓和一个几乎不出现的名字。

结论：
- 购房投资和移民规划正在‘分轨’。
- 你不能再假设“买房=身份入口”，而是必须先问：我的目标是长期合法居留？是税务重构？是资产配置？不同目标对应完全不同的路径。

可操作的方向：

- 如果你的目标是“我和家人想拿到可续签的长期居留+申根自由出入”：
- 关注希腊黄金签证，但要接受更高的最低投资额，并优先锁定仍在较低门槛区的城市或区域。

- 如果你的目标是“稳妥的居留身份+中长期入籍路径”，同时你有规模化可申报资金：
- 关注葡萄牙改革后的投资型居留（基金投资、就业创造等），而不是把全部预算压在一套公寓上。

- 如果你的目标是“我只是想在欧洲长期待一两年、享受当地生活/税收/教育环境，但未必马上入籍”：
- 关注数字游民签证、非盈利居留、退休/生活型长期签证。
- 这些路径往往要求：持续收入证明、医疗保险、住宿证明，而不是大额房产付款。

总体建议：
- 你的第一步不再是问‘我能不能买房’，而是问‘我该用哪种合法身份进入并长期停留？’
- 房产购买，变成了后续配置，而不是通关门票。

- 黄金签证（Golden Visa）：以投资（传统上是房地产）换取长期居留的快速通道，通常允许家庭成员一同获益。

- 房产型黄金签证：明确把“购买一定金额以上的不动产”视为合格投资条件的黄金签证版本。这一模式在西班牙、葡萄牙最具代表性，但已被叫停或大幅收紧。

- 基金投资路径：通过向目标国家认可的基金/项目投入资本（金额通常在几十万欧元量级），以此获得长期居留资格。葡萄牙的黄金签证改革后基本转向这一模式。

- 数字游民签证 / 远程工作签证：面向有境外收入、从事远程工作的申请人，允许其在申请国长期合法居住（通常1-2年，可续签），往往可携带家属。它强调‘你在这里花钱生活’，而不是‘你在这里买房’。

- 门槛提高：指部分国家（如希腊）对热门地区的最低投资金额进行上调，把大城市、旅游热点的进入价位推高，用来抑制当地房价进一步被海外买家推涨。