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泰国23个政府部门签署历史性谅解备忘录（MOU），全面打击外资通过代持（Nominee）结构非法持有土地和房产。工商登记与土地局数据库实时联网，资金来源跨境追溯，代持人和外国投资者均面临刑事起诉、黑名单和产权撤销风险。本文深度解读新规细节及合规重组策略。

泰国外交部2026年4月提议将93国免签停留从60天缩至30天，同时严打边境跑签证。DTV数字游民签证保持不变。深度分析对海外华人长期居留者和房产投资者的影响。

泰国教育部自2025学年起强制所有学校接收外国学生（不论国籍或注册状态），并为无泰国证件学生推出G Code身份识别系统。同时提供奖学金和长期学生签证，大幅提升教育包容性。

东南亚多国对外国人房产所有权设置配额上限，泰国公寓49%、越南30%、菲律宾40%，各国政策监管趋严。系统对比三大市场外资投资门槛、持有成本差异与政策风险，为海外投资者提供结构性投资机会判断。

泰国巩固DTV数字游民签证地位（5年期/18万泰铢存款），菲律宾4月启动DNV（2年期/2.4万美元年收入，外源收入免税），越南8月推出SVEC人才签证（5年期）。三国政策定位不同，为海外投资者和远程工作者提供多样化选择。

中国学生已占泰国国际学生总数的一半以上，清迈部分学校华生比例达50%。年学费8.8万-18.5万人民币，远低于新加坡和香港。但学校质量参差不齐，陪读家长的税务居民身份也带来隐性成本。