项目名称：

海湾新城 Pradera Oaks

项目地址：

CR51/CANNON RD, Bonney, TX 77583

项目体量：

731 套精装独栋别墅

起售价格：

平均$21.2 万美金，首付$7.42 万美金起（35%）

交付时间：

30 个月建设期

户型设计：

3 房 2.5 位 2 车库

4 房 3.5 位 2 车位

每户占地：

423 ㎡-1021 ㎡

租金收益：

包租 3 年，年净租金回报 5% 

建设周期内回报 5% 

 

 

海湾新城｜ Pradera Oaks

 

 

打造 35 分钟生活圈，沿休斯顿黄金线 288 高速，25 分钟抵达德州医疗城，32 分钟到达就业中心 Freeport 港口，35 分钟到达休斯顿市中心。

一期开发低价策略，精装独栋，永久产权，户型面积大，空间感功能性强。

20 英里范围内：3 个购物商场，13 个旅游景点，68 个便民设施，52 个餐饮服务。

市政规划拓建 99 号高速公路，休斯顿“4 环”建设恰逢经过海湾新城项目，升值空间巨大。

休斯顿地产价值洼地，环休斯顿市中心 35 分钟车程环线价值最低点；距离项目 10分钟同类大型住宅社区，平均挂牌价达$30 万美金。

休斯顿就业增速全美第一，巴拿马运河扩容创造更多就业。

开发商实力背书，开发 11 个项目，5 年已派发 1.7 亿租金收益，平均年化收益 12%。

 

人口收入情况 

 

海湾新城 Pradera Oaks所在郡为 Brazoria 郡，是大休斯顿都会区第四大郡。该区域覆盖的城市包括Pearland, Alvin, Angleton, Lake Jackson, West Columbia, Freeport 等，如下图所示。

 

 

根据 2016 年数据，该区域总人口数约 35 万，总家庭数达 11.8 万户，人均收入中位数为$69,121,家庭平均收入为$88,754（高于大休斯顿区域平均水平$61,708），该郡总就业人数为 122,436 人次。该区域的人口增长速度和就业增速均高于美国平均水平。

 

 

以项目所在城市 Bonney 市为中心，开车 10 分钟范围内的人口数为 13166，家庭平均收入水平为$56,813; 开车 15 分钟车程范围内人口数为 130,392，家庭平均收入水平为$65,415;开车 30 分钟车程范围内人口数为 2,302,992，家庭收入水平为$66,978。

人种分布（15 分钟车程范围）：71%为白人，19.4%为西班牙裔，8.8%为黑人，0.5%为华裔。

 

 

交通区位

海湾新城位于休斯顿市中心南部 35 分钟车程处，毗邻休斯顿黄金线 288 号高速。

 

 

288 高速公路，是连接着各大公共设施和大型就业中心的交通要塞。从海湾新城项目沿 288往北，20 分钟到达 pearland 市中心，30 分钟到达德州医疗中心，35 分钟到达休斯顿世中心；从项目沿 288 往南，15 分钟到达 Angleton 市中心，25 分钟到达 Lake Jackson 市中心，35 分钟到达 Freeport 港口。

 

 

 德州医疗中心

全球最大的医学城，占地 5.4 平方公里，入驻了 59 家世界一流的医疗服务及医学研究机构，集医疗，科研，教育等于一体，距离项目仅 30 分钟车程。德州医疗中心的工作人员数量达到 10 万名，每年有超过 1000 万的病人来德州医疗中心就诊，其每年贡献的 GDP 生产总值达 250 亿美元。

 

 

其中 MD Anderson Cancer Center 安德森癌症治疗中心全美排名第一，休斯顿卫理公会医院 Houston Methodist Hospital，常年被 US News 评为全美最佳医院系统。

 

 

港口 Port Freeport 

Port Freeport 港口是墨西哥湾第一深水港，位于休斯顿南部 60 英里处的 Brazoria郡，港口来往货运繁忙，也成为当地知名的休闲度假胜地。从项目地出发往南沿 288高速开车 32 分钟可达到。

港口成立于 1912 年，经过不断地历史沿革发展至今，已成为了国际性的自由贸易港。自 1988 年政府建立起第 149 号外贸区（FTZ），使在港口管辖范围内经营的企业能够推迟或取消对进口货物的关税，每年货运量不断增加。

该港口还有 18 个公共和私人码头，其中停泊区域的深度可达 45 英尺，石油和天然气行业是港口的主要客户。每年 freeport 处理的货物超过 2000 万吨，在美国港口中，它在外国吨位中排名第 27 位，国内吨位排名第 36 位，总吨位排名第 32 位，全年创造的经济效益约达 462 亿美元（2016 年数据），提供就业岗位约 12.6 万人次。

目前，freeport 港口正在进行两个重要项目将扩大和深化渠道。自由港 LNG 最近与港口达成协议，预计海湾深度将从 45 英尺扩展至 55 英尺，将通道的入口从 400 英尺扩大到 600 英尺，以服务更大的船舶。航道扩容，根据预计讲给当地带来至少 16400 新增就业岗位。

 

 

 

公立高分学校  

2 所小学 ：

距离项目南部 8.6 英里，开车 10 分钟可到达小学 Frontier Elementary School，该学校评分为 8 分的优质学校。

距离项目北部 17 英里，开车 22 分钟可到达小学 Sienma Crossing Elementary School，该学校被评为 10 分优质学区。

 

 

 

1 所中学，1 所高中 ：

距离项目北部 18.7 英里，开车 24 分钟可到达中学 Billy Baines Middle School，该学校被评为 7 分优质学区。

距离项目北部 15.4 英里，开车 19 分钟可到达高学 Ridge Point High School，该学校被评为 7 分优质学区。

 

 

 

餐饮  

项目以南约 15 英里处，开车 13 分钟达到 Angleton 小镇中心，那里有几十家餐饮服务商店，餐厅主要以西餐为主，包括西式快餐麦当劳、赛百味，汉堡、牛排、烧烤、炸鸡店等等。饮品店包括咖啡店、甜品面包店、酒吧酒馆，例如星巴克、shipley Do-nuts、Filipp’s Café、Brew N bake 等。

 

 

便民设施

项目周边 10 分钟车程内可以到达的银行有 8 家，包括 First State Bank, Wells Fargo Bank, Woodforest National Bank 等。

 

 

20 分钟车程范围内可以到达的便民超市药店快递服务有 17 家以上，全美连锁便民超市Kroger 开车 13 分钟，沃尔玛 13 分钟，H.E.B 开车 17 分钟，T&M 开车 15 分钟，ALDI 开车 22 分钟。

 

 

购物商城

项目附近的大型购物商场有 3 个，分别是 Pearland Town Center, Manvel Town Center和 Stanton’s Shopping Center。

Pearland Town Center

皮尔兰购物中心位于项目北部，休斯顿市中心南部，距离项目开车 22 分钟。该购物中心是一个集合了零售商铺、住宅办公和酒店为一体的 10 万平米的露天生活中心，3 家大型知名连锁商场 Barnes and Noble, Dillard's, 和 Macy’s，包括小型商铺 90 多家，餐厅 30 家，每年销售额达到 2.5 亿美元，提供了 1500 多个岗位。

 

 

Manvel Town Center

曼韦儿购物中心，位于距离项目北部开车约 18 分钟。这是一个新建购物中心，于 2018 年6 月开始动工，总占地 273 英亩，75 万平方英尺总建筑面积，其中包括各种品牌店、旗舰店和餐饮服务。

 

 

医疗保健  

沿 288 高速，往北开车距离项目比较近的医院是 Memorial Hermann,开车 22 分钟，Pearland Medical Center,开车 23 分钟；往南开车距离项目比较近的医院是 UTMB health（The University of Texas Medical Branch），开车 16 分钟。

 

 

生态公园  

海湾项目周边，开车 20 分钟范围内大大小小的公园约有 18 处，亲近自然，风景优美，是全家周末度假的绝佳去处，广受德州居民欢迎。其中包括中小型城市公园 9 处，大面积生态公园有国家森林公园 Brazos Bend State Park、国家野生动物园 Brazoria National Wildlife Refuge，以及周边最接近项目的 RV 公园 Austin Bayou Golf Course and RV Park。

 

 

国家森林公园 Brazos Bend State Park，距离项目 25.8km，开车 21 分钟到达。

 

 

国家野生动物园 Brazoria National Wildlife Refuge，距离项目 37.6km，开车 30 分钟到达。

 

 

Austin Bayou Golf Course and RV Park 奥斯丁北欧高尔夫球场 RV 公园（直译），距离项目 20.8km，开车 19 分钟到达，公园也提供高尔夫课程，露营钓鱼，谷歌评分很高 4.1/5。

 

 

 

休斯顿跳伞中心 Skydive Spaceland  

这是世界最先进、最大之一的跳伞训练中心。拥有 15 年的专业跳伞培训历史，距离项目地仅 3 英里，4 分钟车程。

 

 

MRS 赛车场  

MRS Houston 赛车场，距离项目地 5 英里，仅 7 分钟车程。赛车场占地 1.55 平方公里，建有公路跑道、卡丁车跑道和 1 万 7 千平方米的围场空间。拥有众多专业比赛车队。

 

 

洪涝影响 

根据休斯顿洪涝区查询官网 RISK MAP，可以搜查到项目所在地 Brazoria 郡的洪涝区地图分布。其中蓝绿色区域为强制保险区，代表该区域有洪涝风险，必须上洪水保险。

而项目所在地 Bonney 市，即红色区域，为非强制洪涝保险区，此地的地产不必强制买洪水保险，无需担心洪涝影响。

 

 

犯罪率  

项目所在区域 Rosharon 社区半年内的犯罪案件一共只有 8 起，犯罪率极低。而休斯顿市中心区域的犯罪率比较高。美国全国平均犯罪率为 123.2 起／10 万人，因此海湾新城所在区域的生活安全有保障。

 

 

 

 户型 1：2701 三居室  

 

 

 

户型 2：3001A 四居室  

 

 

 

户型 3：3002A 四居室  

 

 

 

投资收益测算

 

 

 

100%投资收益如何计算：  

购买一套海湾新城的期房，总价 21.2 万美金。只需要付首付 35%, 7.42 万美金。因此，总支出约为7.42 万美金 。

房屋建设期约为 30 个月（2.5 年），在建设期间内，支付的 7.42 万美金，都可以收到 5%的资金回报，作为 期房建设期的收益 。

房屋建设完成后，房屋过户，WB 承诺包租 3 年，每年净收益 5%。由于已经支付 7.42 万美金，占总房款的 35%，所以剩余的 65%可以全部从银行贷款 。（具体贷款条件需要届时根据实际情况来申请，一般为总房价的 50%-65%）每年的包租收益用于支付银行的贷款利息。

如果在低于周边房屋市场价 20%的情况下认购，假设在 5.5 年后（期房+包租期），选择将房屋卖出。按照每年房屋增值 6%的保守估计，5.5 年的房价增值为 6%*5.5，即 33%。（此处为单利计算，实际增值为复利。）

所以，投资海湾新城，支出 7.42 万多美金，5.5 年后，扣除月供厚收益7.9 万多美金，年化收益超 20%，总收益超 100%。

 

PS：

一期可以在房屋交房前进行一次房屋产权的改名，可以提前获取房屋收益。

本次投资为美金资产，人民币和美元资产之间的汇率波动，会有预期收益。

 

贷款、全款投资收益对比  

贷款 30 年，利率 6%，月供$826，年均回报收益 24%；

 

 

贷款 15 年，利率 6%，月供$1163，年均回报收益 24%

 

 

全款付清，年回报投资收益 10.11%；

 

 

项目包租收益、计息时间、查询方法  

 

收益：

房屋建设周期约为 30 个月(2.5 年)，开发商按照首付$7.42 万美金给到投资人 5%资金回报，作为期房建设期的收益；

在过户之后，开发商承诺包租 3 年，给到投资人房屋总价的 5%净收益，无需考虑其他房产税、房屋保险、物业费等。净收益会写在合同里，受美国法律制约和保护，安全有保障。

建筑周期的收益是从首付款到账后开始计算，每半年支付一次，总共派发 5 次；

包租 3 年租金收益的时间是从交房后的本月 15 号或下个月 1 号开始计算，每半年支付一次，总共派发 6 次。

成为业主之后，公司将给业主开通投资人物业查询系统。业主可以随时登录系统，查询自己购买房屋的建造情况，房价，租金派发时间，租金派发金额，项目季报等详细信息，从而让业主全权掌控自己的房屋投资行为。

业主可以在我们的官网查询自己的房子情况和租金情况：

https://www.lvshiwanyang.com/

 

 

 

房屋相关费用 （以 21万美金 房价为例） 

 

购房阶段，除了房款之外，还需缴纳的一次性费用包括：

 

如需办理贷款，一次性费用:

 

 

持有期间费用:

 

 

若房屋自己持有，每年需要考虑的费用：

 

 

房屋出售涉及费用：

 

 

 

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